In cosa consiste la revisione dei conti del condominio? Ma soprattutto quando è possibile effettuare un’operazione del genere? Partiamo da un chiarimento: il revisore condominiale, nella maggior parte dei casi, è un collaboratore dell’amministratore, il cui compito è quello di verificare la correttezza della contabilità.

La Legge n. 220/2012 – la normativa con la quale si è riformata, nel suo complesso, la materia condominiale – ha introdotto alcune novità molto importanti. Una di queste è proprio il revisore condominiale. Ma quale ruolo ha questo particolare soggetto? Perché risulta essere così importante?

Il revisore condominiale, nella maggior parte dei casi, ha un compito ben preciso: deve analizzare la situazione contabile del condominio in un determinato momento. E soprattutto deve verificare la correttezza dei pagamenti che sono stati effettuati. Suo compito, inoltre, è anche quello di garantire una corretta ripartizione delle spese ed accertare che ogni singolo condominio provveda a versare la propria quota. Questo professionista, comunque vada, nello svolgimento dell’incarico assunto deve limitarsi a controllare i conti: non dovrà entrare nel merito delle scelte che sono state adottate dall’assemblea, anche se dovessero risultare errate.

Condominio: la revisione dei conti

La revisione dei conti del condominio è una novità introdotta nel nostro ordinamento giuridico e risponde ad un’esigenza precisa e ben delineata: tutelare i condòmini in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci. Attraverso la figura del revisore dei conti del condominio viene introdotta una figura aggiuntiva per verificare i conti condominiali.

Questa figura professionale deve essere un collaboratore dell’amministrazione e non un soggetto atto a denigrarne l’operato. Le due figure, infatti, devono provvedere a collaborare nella redazione dei documenti che contengono i vari fatti amministrativi e contabili del periodo oggetto di revisione.

Provvedere a nominare un revisore condominiale può risultare utile nel momento in cui dovessero verificarsi delle situazioni a carattere straordinario, che possono prevedere particolari ristrutturazioni o degli impegni gravosi e che, proprio per questo, possono obbligare il condominio ad effettuare un particolare accantonamento e a gestire un fondo destinato alla realizzazione di questi lavori.

Revisore condominiale: chi può assumere questo ruolo

Chiunque può essere nominato revisore condominiale. Il Codice Civile, infatti, non ha previsto dei particolari requisiti per poter assumere questo ruolo. Questo significa che, oggi come oggi, qualsiasi soggetto ha la possibilità di svolgere questo incarico, purché abbia compiuto diciotto anni ed abbia la capacità giuridica.

L’incarico è, comunque, particolarmente complesso. Per questo motivo sarebbe opportuno affidarsi ad un professionista del settore, che sia in possesso di particolari competenze tecnico-contabili e che, soprattutto, sia a conoscenza della normativa condominiale. La figura professionale più adatta ad assumere questo ruolo possono essere un commercialista, un esperto contabile o un revisore legale.

A provvedere alla sua nomina è direttamente l’assemblea, che la deve effettuare con la stessa maggioranza necessaria per nominare l’amministratore: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che devono rappresentare almeno la metà dell’edificio (come prevede l’articolo 1136, Comma 4 del Codice Civile). La relativa spesa deve essere ripartita tra i vari condomini in base ai relativi millesimi di proprietà (articolo 1130-bis, Comma 1 del Codice Civile).

Nel caso in cui la scelta di affidarsi ad un revisore condominiale non sia stata deliberata direttamente dall’assemblea, la sua spesa dovrà ricadere unicamente in capo all’amministratore, che ne ha richiesto il servizio.

È obbligatorio nominare un revisore

È obbligatorio effettuare la revisione dei conti del condominio? E soprattutto è obbligatorio nominare la relativa figura professionale? A livello normativo non vige alcun obbligo: il legislatore ha lasciato all’assemblea ampia libertà: i condomini potranno valutare l’opportunità se effettuare o meno questa nomina. Questo comporta una conseguenza diretta: la nomina del revisore condominiale può avvenire durante il periodo amministrativo, al fine di avere un parere sul consuntivo da approvare, sia nel momento in cui viene nominato un nuovo amministratore, nel caso in cui quest’ultimo dovesse riscontrare delle discordanze contabili nella documentazione consegnata dal predecessore.

Il revisore contabile, quindi, non viene nominato solo e soltanto perché si hanno dei dubbi circa la regolarità condominiale. Ma possono esserci anche delle motivazioni di tipo diverso.

Il ruolo ricoperto

A stabilire quale sia il ruolo del revisore condominiale è l’articolo 1130-bis del Codice Civile. Questa norma prevede esplicitamente che l’assemblea condominiale possa – in qualsiasi momento -decidere di nominare un professionista per verificare la contabilità del condominio.

Il suo compito, quindi, non è quello di rifare la contabilità del condominio, ma di verificarla. Nel momento in cui dovrà controllare un bilancio che è già stato chiuso ed approvato dall’assemblea, compito del revisore è quello di analizzarne la fondatezza e la congruità. Non potrà, in nessun modo, entrare nel merito delle scelte che sono state intraprese, come, ad esempio, la ripartizione delle spese, anche se queste non dovessero risultare corrette.

Nel caso in cui la verifica dovesse avere come oggetto delle annualità di bilancio non ancora approvate, la verifica del revisore contabile potrà spingersi anche all’accertamento in termini di legittimità, in modo da stabilire se i criteri sui quali le spese sono state ripartite risultino essere corrette o meno, in base al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali.

Revisione dei conti del condominio: come si effettua

Come deve essere effettuata la revisione dei conti del condominio? Questa operazione avviene attraverso un esame a campione di una parte della documentazione e dei movimenti contabili, in modo da riuscire ad esprimere un giudizio d’insieme.

Può accadere che l’assemblea decida di incaricare il revisore di una verifica dell’intera documentazione disponibile. In altri casi il professionista può optare per un controllo più dettagliato, nel caso in cui la documentazione disponibile non risulti essere completa.

Dato che le situazioni che si possono venire a generare sono molte, nella sua relazione finale il revisore dovrà illustrare la metodologia adottata nell’espletamento dell’incarico conferitogli.